存量改造之王重現，領展“鍊金”籌劃輕資產
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但無可否認，如何改善和提升內地項目的運營水平及經營收益仍是領展目前最爲頭痛的問題。
隨着廣州天河領展廣場的開業，素有“亞洲存量改造之王”之稱的領展房產基金，在國內又收穫了一宗商業存量整體改造的新案例。
11月21日，廣州天河領展廣場完成第一期資產提升工程並正式開業。這是領展在國內所操刀的第二個資產提升項目，第一個爲深圳領展中心。
據瞭解，廣州天河領展廣場資產提升首期項目總投資約3億元，由於領展暫未披露二期資產提升的投入金額，但若算上32.05億元收購價，領展在該項目的投入已達到35億元。儘管投入金額不及深圳領展中心的高，但從商業革新的維度來看，領展在廣州天河領展廣場確實花費了一番心思。
內地版“樂富廣場”？
據瞭解，廣州天河領展廣場位於天河區珠江新城東側，原爲“太陽新天地購物中心”，領展於2021年6月以人民幣32.047億元將其收入囊中。
在領展收購之前，太陽新天地的定位幾經輪換，從最初的“高端購物中心”到“快時尚年輕商業”，而後則是“家的N次方”，頻繁轉型下，太陽新天地的運營始終不盡人意，更一度成爲市場上的“燙手山芋”。
最終，隨着領展的收購，太陽新天地的流轉命運終告一段落。與此同時，領展也對其制定了分階段的資產提升計劃，第一階段資產提升計劃於2023年完成改造，同時更名爲“領展廣場”重回大衆視野。
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按照計劃，天河領展廣場將在兩年內分階段完成內外空間升級，並實現從傳統百貨到一站式全民購物娛樂的現代化社交場所的蛻變。
具體工程於去年9月開始展開，領展通過重新配置空置空間、定位商戶組合、營造更舒適怡人的公共空間等重塑資產價值，並於今年9月重新入市。
據瞭解，在業態規劃上，天河領展廣場以品質餐飲與潮流零售爲主力業態，規劃佔比分別爲35%和30%；涵蓋生活超市、兒童樂園、娛樂健身、影院劇場的主力店，約佔20%；其餘爲生活配套，約佔15%。
此外，領展在商業品牌方面也進行了大刀闊斧的革新。據悉，天河領展廣場從去年開始就陸續與60多家新品牌簽約，令全場近一半店鋪實現“大換血”，當中不乏城市首店及區域首店。包括引入天河區首家Meland Club、廣州首家三月紅棉西關特色美食專門店、老湘村1300廣州首店、鮮譚·山珍河鮮甄選店等等。
同時，天河領展廣場還打造了一批獨具特色的定製化門店吸引客流，如急急腳咖啡寵物友好門店，打破標準店模式，打造咖啡+烘焙+限定特供產品的Chill級咖啡廳；廣州首家客語臻選店則通過透明式廚房，展示招牌產品鹽焗雞的烹飪製作過程。
經過一番改頭換面，天河領展廣場的出租率、人流量、客單價也得到明顯的增長。
據披露數據，天河領展廣場全場出租率達到95%，今年10月，項目客流量按年及按月均增逾40%，總體銷售額按年同比增長65%、按月環比增長30%；首期投資回報率達到12%。
據稱，天河領展廣場計劃將於明年啓動第二期資產提升，主要爲內部翻新，包括洗手間、天花、地面、燈光等。“隨着環境向好和第一期積累了不少的改造經驗，品牌都對領展更有信心，相信第二期的投資回報率會更好。” 領展中國內地董事總經理竺海羣日前表示。
天河領展廣場亦被市場視作爲領展“香港樂富廣場”的內地翻版。資料顯示，香港樂富廣場是領展“元老級“項目。2008年，領展耗資超4.23億港元對其進行翻新，並於2011年初全部完成。改造完成後顧客逗留時間平均上升10%-14%、總消費額增長50%、顧客數增加近30%，而物業估值自上市後也增長200%。
當下高調入市的天河領展廣場後續的運營能否持續保持當前水準，物業估值能否實現更高水平，仍有待時間考察。加上“全球店王”SKP或將進駐馬場，也必然對天河領展廣場的經營形成一定的挑戰。當然，這些都是後話。
在市場眼裡，無論是改造實施或是運營效益維度來看，天河領展廣場都稱得上領展在國內存量商業改造的代表作，尤其是對比深圳領展中心城而言。
深圳領展中心城是領展所打造的首個存量商業改造項目，儘管經歷了超過一年的大規模改造，但由於商品業態變化低於預期，一直被市場詬病其改造“面子大過裡子”。事實上，領展在深圳領展中心城的投資金額是廣州天河領展廣場的兩倍以上，綜合近3.5億港元的改造總價以及74億港元的收購價，領展在該項目就斥資接近80億港元。
鋪路輕資產前景幾何？
領展如此大費周章在內地進行兩大商業存量項目改造，背後顯然還暗藏着大謀局。
就在廣州天河領展廣場正式開業的同時，領展宣佈將內地零售品牌重新定位，並建立了“領展廣場”及“領展中心城”兩大品牌。
其中，“領展廣場”以社區商場定位，集中爲所處街區及附近社區的都市家庭及新生代提供體驗；“領展中心城”檔次相對略高，定位爲內地核心城市“中心”地帶的地標性零售商業體。
巧合的是，廣州天河領展廣場與深圳領展中心城正好對應該兩大零售品牌，市場猜測，該兩個存量改造項目也將成爲兩大零售品牌運營的旗艦項目。
而通過對“領展廣場”、“領展中心城”兩大商業品牌的運作，領展亦有望爲後續快速推行輕資產鋪路。
“在領展2.0戰略階段的運營標準的提升，將助力領展在3.0戰略階段展現能力,吸引更多的投資。” 領展房地產投資信託基金執行董事兼行政總裁王國龍毫不諱言。
據透露，領展的“3.0戰略”，包括積極的資產管理、優化投資組合促使收入來源多樣化，以及通過與資本夥伴合作，引入輕資產模式以增加資產管理規模及管理費收入等方面。並將着眼亞太地區多個資產類別的投資機會，繼續通過審慎的資本管理來嚴控融資成本和財務風險。
早在去年年底併購新加坡項目時，領展曾與NTUC就零售物業宏茂橋城訂立了一份爲期10年的資產及物業服務協議，當時該合作被認爲是領展輕資產拓展的首次嘗試。
王國龍曾就公司收併購及戰略部署的話題迴應稱，領展會考慮不同的方案，包括單純進行資產或物業管理輸出，在新的投資上，也可能引入其他資本或者基金。自有物業方面，不排除在保持經營權的前提下出讓部分項目的權益。
自2015年開始進入內地市場，領展目前在內地共有7個商業項目，該拓展速度多少有些過慢。加上長年經營收益不達預期，市場曾有傳領展萌生退意。
最新數據披露，截至9月30日，領展於中國內地的以人民幣計算的物業收入淨額同比增加2.5%，不過以港元計算，受外匯影響收益及物業收入淨額分別同比下降6%和3%。
出租率方面，截至9月30日，領展於內地物業組合的出租率維持在95.8%；零售業務的平均續租租金下降5.2%。估值方面，領展內地物業的總估值約315.75億港元，同比下降10.22%。其中零售物業的估值約234.13億港元，同比下降11.01%。
而從今年年中開始，市場頻繁傳出“領展出售內地資產”的消息，但該消息已被領展明確否認。
王國龍表示，天河領展廣場反映出公司對內地市場的用心投入，目前公司沒有出售內地資產的計劃，但領展會不停考慮組合增加投資或退出。
但無可否認，如何改善和提升內地項目的運營水平及經營收益仍是領展目前最爲頭痛的問題。
相關人士指出，從目前來看，輕資產或許是行之有效的解決方案。在輕資產模式下，領展可更好地發揮資產管理人的角色，藉助對外輸出品牌及運營服務等，從而實現在國內的進一步擴張。尤其是當前國內經濟呈復甦態勢，營商環境已逐步改善，也必然給領展帶來更大的業績增長空間。當然，前提是“領展”商業品牌的培育足夠成熟。
“如今在廣州，人們談起天河領展廣場和位於荔灣的領展購物廣場，更願意講它們原來的名字（太陽新天地和西城都薈），可見，領展在大衆的熟知度和認可度還不足夠。”相關市場人士稱。
